Immobilienkauf

Das sicherlich bekannteste Tätigkeitsfeld der Notare in Deutschland ist die Abwicklung von Immobilienkaufverträgen.

Wenn Sie einen Grundstücks-/Immobilienkaufvertrag beurkunden lassen möchten, füllen Sie bitte unter folgendem Link das Datenblatt möglichst vollständig aus und senden Sie dieses ab. Bitte beachten Sie, dass Sie damit einen kostenpflichtigen Vertragsentwurf beauftragen:

Entwurfsauftrag für notariellen Kaufvertrag erteilen

Was passiert eigentlich bei einem notariellen Immobilienkaufvertrag?

Entgegen der Wahrnehmung vieler natürlicher Personen machen Immobilienkaufverträge in der Praxis nur einen Teil der notariellen Amtstätigkeit aus. In der öffentlichen Wahrnehmung hingegen ist dieser Teil besonders präsent, da der Kauf oder Verkauf einer Immobilie für viele Personen der erste echte Berührungspunkt zu der notariellen Tätigkeit ist.

Im Rahmen der Abwicklung notarieller Immobilienkaufverträge liest der Notar keineswegs einfach nur den Vertrag vor. Dies ist lediglich der sichtbarste Teil seiner Tätigkeit. Im Hintergrund hingegen geschieht eine ganze Palette von Tätigkeiten, um die sich der Notar und seiner Mitarbeiter kümmern:

• Am Beginn jedes Kaufvertrages steht der Entwurf der Urkunde. Um den Kaufvertrag vorzubereiten, sieht der Notar das Grundbuch ein, klärt offene Fragen mit den Beteiligten und erforscht deren Wünsche hinsichtlich der Umsetzung. Häufig zeichnen sich dann bereits erste Probleme ab, beispielsweise grundbuchliche Belastungen, zu denen nicht alle Löschungsunterlagen vorhanden sind (z.B. fehlende Grundschuldbriefe, eventuell noch notwendige Teilung des Grundstücks etc).
• Wenn alle notwendigen Fragen im Vorfeld geklärt sind, wird der eigentliche Kaufvertragsentwurf gefertigt. Bei uns wird der Entwurf üblicherweise sehr zeitnah durch die Notarmitarbeiter mit Unterstützung entsprechender Legal-Tech-Lösungen vorbereitet und sodann dem Notar persönlich zur Überprüfung und ggf. Ergänzung vorgelegt.
• Der Notar sichtet nun noch einmal im Detail alle von den Mitarbeiter zusammengestellten Unterlagen, prüft den Vertragsentwurf und ändert oder ergänzt diesen bei Bedarf. Sodann veranlasst der Notar den Versand des Entwurfs an die Beteiligten.
• In vielen Fällen haben die Beteiligten anschließend noch Fragen oder Ergänzungswünsche, welche mit dem Notar oder den Mitarbeiter erörtert werden. Wenn dann alles den Wünschen der Beteiligten entspricht, wird der eigentliche Beurkundungstermin vereinbart.
• In der eigentlichen Beurkundung liest der Notar die Urkunde den Beteiligten vor, welche die Urkunde ihrerseits als Leseabschrift am Bildschirm verfolgen können. Etwaige noch offene Fragen werden ebenso erörtert, wie auch ggf. noch aufkommende kleinere Änderungswünsche oder Korrekturen berücksichtigt werden. Am Schluss der Beurkundung wird die Urkunde von allen Beteiligten sowie dem Notar unterschrieben.
• Nach der Beurkundung ist für die Beteiligten häufig zunächst nicht mehr viel zu tun. Für das Notariat hingegen geht es erst richtig los: Die Urkunde muss in das Urkundenverzeichnis des Notars eingetragen werden, in digitaler Fassung in das elektronische Urkundenarchiv aufgenommen werden und es müssen beglaubigte Abschriften sowie Ausfertigungen erstellt und verschickt werden. Beispielsweise wird eine beglaubigte Abschrift an das Grundbuchamt geschickt (zum Zwecke der Eintragung der Vormerkung) und es werden Abschriften an die Gemeinde verschickt (zur Anforderung des Negativzeugnisses bzgl. eines möglichen Vorkaufsrechts), an den Gutachterausschuss für die Kaufpreissammlung sowie die vom Notar ausgefüllte Veräußerungsanzeige nebst Vertragsabschrift an das Finanzamt, damit dieses die Grunderwerbsteuer festsetzen kann.
• Ferner schreibt der Notar alle Gläubiger noch vorhandener Grundschulden an (üblicherweise Banken), um von diesen die Löschungsunterlagen einzuholen. Diese werden üblicherweise von den Banken unter Treuhandauflagen erteilt, das heißt, der Notar hat die Verantwortung dafür, von diesen nur dann Gebrauch zu machen, wenn sichergestellt ist, dass die Bank zuvor die ihr noch zustehende Restverbindlichkeit erhalten hat.
• Im weiteren Verlauf überwacht der Notar die Fälligkeitsvoraussetzungen für die Kaufpreiszahlung. Er muss also insbesondere prüfen, ob die Vormerkung ranggerecht ins Grundbuch eingetragen wird, alle eingegangenen Löschungsunterlagen einsehen sowie prüfen und die Negativzeugnisse bzw. Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen von der Gemeinde einsehen. 
• Wenn alle vom Notar überwachten Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises vorliegen, muss der Notar die Fälligkeit den Beteiligten anzeigen und hierbei auch mitteilen, wie der Kaufpreis zu zahlen ist (welcher Anteil also beispielsweise an abzulösende Gläubiger gezahlt werden muss und welcher Betrag an die Verkaufspartei selbst gezahlt wird). Mit der Zahlung des Kaufpreises wird das Kaufobjekt üblicherweise auch übergeben.
• Wenn schlussendlich die Kaufpreiszahlung per Überweisung erfolgt ist, muss dem Notar dies durch eine Bankbestätigung oder einen Kontoauszug nachgewiesen werden (aufgrund von Regelungen im Geldwäschegesetz). Erst danach veranlasst der Notar beim Grundbuchamt die endgültige Umschreibung des Eigentums auf die Kaufpartei, womit die notarielle Angelegenheit auch abgeschlossen wird.

Es ist also keineswegs so, als lese der Notar lediglich eine formularmäßige Urkunde vor. Das Vorlesen ist nur die sichtbare Spitze des Eisbergs. Der größte Teil der Tätigkeit findet außerhalb der Wahrnehmung der Beteiligten im Verborgenen statt, ist jedoch zur ordnungsgemäßen und sicheren Abwicklung eines Grundstückskaufvertrages unerlässlich.