Wie Sie sich als Vermieter gegen die Mieter schützen, welche die (schlecht gemachten) Sonderregelungen zum Mietrecht in der „Coronazeit“ (bewusst) falsch verstehen

In Coronazeiten ist vieles anders. Der Gesetzgeber hat versucht, besonders betroffene Schichten der Bevölkerung vor Kündigungen im Mietrecht zu schützen. Gelten sollte das dann, wenn die Mieten als Folge der derzeitigen Corona-Pandemie nicht gezahlt werden können. Das ist ihm gründlich misslungen. Und zwar so gründlich, dass sich die gewerblichen Mieter, besonders die, denen es nach wie vor finanziell gut geht, mithilfe dieses völlig danebengegangenen Gesetzes einen ihnen nicht zustehenden Vorteil zu verschaffen versuchen. In großem Stil kündigen gewerbliche Mieter, insbesondere auch die ganz großen, an, dass sie in der Zeit von April bis (zunächst) Juni 2020 coronabedingt keine Mieten zahlen wollen. Es gibt sogar einige (z.B. die Gruppe Gina Laura), die meinen, sie müssten die Mieten für die Zeit der Geschäftsschließung nicht nur aktuell nicht zahlen, sondern überhaupt nicht mehr und könnten Rückforderungsansprüche geltend machen.

Das halten wir für unzutreffend. Die hastig geschaffene gesetzliche Regelung in Art. 240 EGBGB sieht lediglich vor, dass ausbleibende Mietzahlungen in den Monaten April bis Juni 2020 kein Grund sein sollen, einen Mietvertrag zu kündigen. Wegen des Ausbleibens dieser Mieten kann frühestens ab Juli 2022 gekündigt werden. Nach der allgemeinen gesetzlichen Regelung wäre eine Kündigung hingegen zulässig, wenn zwei Monatsmieten offen sind. Nur diese Regelung ist Gesetz geworden.

Auch wurde zwar die Insolvenzantragspflicht weitgehend bis zum 30.09.2020 ausgesetzt. Allerdings ist die Eröffnung des Insolvenzverfahrens bei Gläubigerinsolvenzanträgen (beispielsweise Insolvenzanträgen von Vermietern gegen Mieter, die sich auf mangelnde Zahlungsfähigkeit bedingt durch Corona berufen) lediglich über einen Zeitraum von 3 Monaten bis Ende Juni 2020 eingeschränkt.

Alle anderen gesetzlichen Bestimmungen bestehen nach wie vor. Insbesondere besteht die Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses weiter. Auch können Vermieter ihre Rechte, abgesehen von dem der fristlosen Kündigung, weiter durchsetzen. Das liegt übrigens auch daran, dass das Gesetz völlig verunglückt ist. Aber selbst die fristlose Kündigung ist dann zulässig, wenn die Nichtleistung nicht auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Das Beruhen der Nichtleistung auf der Corona-Krise muss der Mieter glaubhaft machen. Auch können die offenen Mietzahlungen nebst Verzugszinsen auch für den Zeitraum April bis Juni 2020 eingeklagt, tituliert und sogar vollstreckt werden, da – um dies noch einmal ausdrücklich zu betonen – die neu geschaffene gesetzliche Regelung nicht etwa ein Freifahrtschein zur Nichtzahlung der Mieten ist, sondern ausschließlich das Kündigungsrecht beschränkt.

Lassen Sie sich also von einem Schreiben ihres Mieters – ob gewerblicher Mieter oder Wohnraummietvertrag – nicht ins Bockshorn jagen. Allein der Hinweis darauf, wegen Corona nicht zahlen zu können, genügt nicht. Die Kündigung ist nur dann nicht zulässig, wenn der Zusammenhang zwischen Nichtzahlung der Mieten und der COVID-19-Pandemie vom Mieter auch glaubhaft gemacht wird.

Über ihre vielfältigen Rechte und Möglichkeiten, doch noch einigermaßen zeitnah zu ihrem Geld zu kommen und nicht bis zum Ablauf der Stundungsfrist für den Ausspruch der Kündigung (im Jahre 2022) warten zu müssen, beraten wir Sie gern.

Wir stehen nach wie vor täglich zu unseren Bürozeiten von 9:00 – 13:00 Uhr sowie montags, dienstags und freitags von 14:00 – 18:00 Uhr mit allen anwaltlichen und notariellen Dienstleistungen in vollem Umfang zur Verfügung. Als Ansprechpartner für Ihre Fragen im Zusammenhang mit den Mietausfällen durch COVID-19 stehen Ihnen u.a. Rechtsanwalt Anton Volk sowie Rechtsanwalt Marc-Daniel Volk gerne zur Verfügung – auf Wunsch selbstverständlich auch in einer Skype-Konferenz!